房企资产负债率普遍很高，市场低迷将导致资金链断裂，房企倒闭潮来临

浙江一房产商资金链断裂亏8亿 集资负债15.8亿

2008年09月23日 08:11 中国青年报

　　浙江一房地产企业在民间进行大范围集资后，出现8亿元的巨额亏空。至案发，集资负债仍有15.85亿元，涉及29933人次，15947户。

　　出现巨亏的这家企业叫银泰房地产集团公司，总部位于浙南山区的丽水市。据了解，银泰集团前身为庆元银泰房地产有限公司，2002年9月在庆元注册登记，2003年8月转丽水市注册登记，2005年8月注册登记为集团公司，法定代表人季文华。

　　据丽水市审计局局长吴利文介绍，银泰集团下属有银泰建筑公司、银泰温馨园房产公司、湖南福泰房产公司、江西君临福泰公司、银泰物业管理公司、遂昌公司、庆元公司、龙游公司等8家公司和丽水银泰装饰工程有限公司、丽水市金威石业有限公司、丽水市银泰安全防范技术有限公司等3家挂靠公司。集团总注册资金为2.01亿元，其中总部注册资金1.18亿元。

　　今年7月中旬，银泰集团资金链发生断裂，对民间融资无法按期支付到期的本金和利息。之后，当地政府成立银泰集团问题处置协调小组，并组织制定《银泰公司问题处置工作方案》和各种处置方案，为使公司正常运转，银泰公司也在政府的帮助下进行自救，“但由于巨额债务负担和巨额财务亏空，已经陷入严重困境，难以维持。”丽水市政府副秘书长刘世书说。

　　据当地有关部门初步审计，到今年7月11日,银泰集团包括未售和抵押商品房、未开发楼盘、货币资金、存货、固定资产以及公司债权和私有财产等的预计资产总额为15.0077亿元，而预计负债总额达23.4175亿元，其中包括集资负债15.8504亿元、银行借款6800万元、土地证和商品房抵押借款1.5728亿元、订房户预收款1479万元和临时借款、有关保证金、票到未付款等1.0393亿元以及应付未付工程款2.4913亿元和应交未交税金1.1716亿元、担保债务4642万元。

　　据介绍，在银泰集团的15.85亿元集资负债中，涉及29933人次，15947户。吴文利说，在没有发现季家父子其它账外借款的情况下，银泰集团预计资不抵债达8.4098亿元，资产负债率156%。

　　审计部门发现，银泰集团公司及其下属有关公司，建有集资和公司财务两套帐，从银泰集团公司成立至今，季家父子等人经常从集资和公司账户以现金或转账方式取走资金，资产混同现象严重。到审计日止，还有1.58亿元资金游离在公司财务之外。

　　目前，当地公安机关已对法定代表人季文华以及季林青、季胜军、季永军以挪用资金罪立案侦查，并对上述4人予以刑事拘留。当地政府对银泰集团确定了立案侦查与政府监督企业清偿相结合的处置方案。

　　刘世书说，这一方案是作了反复的论证、比较后决定的，优点是可以在政府监督、掌控下，保持银泰集团及其下属公司的正常运转，实现资产处置最大化，尽最大可能减少债权人的损失。

　　据介绍，截至9月18日中午12时，丽水市有关部门已冻结了银泰集团的一批房产、土地和银行账户，扣押了奔驰600、奔驰越野、宝马X5等高档汽车12辆。案件的侦查和资产清理工作也在全力进行中。(记者 董碧水)

都是官员腐败造成的！！！！！

集资负债仍有15.85亿元，涉及29933人次，15947户。——一家小房企就有这么多人“投资”参与，怪不得丽水的房地产炒作全国有名，全民炒房哦，殊不知一个地方房地产投机过度的后果。

地产不景气，民间讨债热潮，有多少房地产商不是在裸泳？

热潮借了新债还旧债 浙江广厦控股面临民间借贷人催债

2008年09月21日11:37 　 法制网—法制日报　 　

　　吴坚对记者说：“广厦控股借款数额太大，利率太高，靠正常经营收入根本无法付息还本，为此只能借新债还旧债。新债借不动了，资金链就出现了问题。”

　　据知情人士透露，8月19日下午，浙江某银行的一行十余人突然来到位于杭州玉古路的广厦集团总部，要求广厦控股创业投资有限公司(以下简称“广厦控股”)归还该行的所有信贷资金。听到这一消息后，大部分贷款银行相继提出了类似还贷的要求。

　　知情人士称，浙江省公安厅经侦总队当天立即传唤了广厦控股董事局主席楼忠福进行调查。

　　银根一再紧缩，再次将困扰国内房企的融资难问题，放大成生存问题。

　　据了解，早在今年初，来自民间的债权人已经几度逼债广厦控股，索要从2005年开始借入的民间资金。正是民间放贷者的举报，促成了银行的这次闪电行动。

　　义乌商人吴坚也是放贷者之一。吴坚称广厦控股以高息借款为名，向社会不特定对象筹集资金，截至2007年10月，吸收公众存款达9.6亿多元，债权人已经多达43位。因广厦控股偿还不力，债权人不时聚集催讨。

　　2003年至2006年，广厦为维持运转，大量向银行贷款，贷款额从40多亿元猛增到80多亿元。

　　浙江省金融监管部门曾对广厦控股以及主要关联企业进行了信贷情况摸底并出具了报告，在这份30余页的情况报告中显示，截至2006年底，广厦在全国各地银行的贷款总额已经达到80多亿余元。截至2007年3月，共有浙江省内15家银行向广厦贷款。

　　从2005年国家宏观调控开始，广厦除去自身积累和银行贷款之外，悄然开始借助民间资金给母体输血。

　　在这个输血过程中，广厦财务部门以外部单位借款情况变化表的形式对内统计民间借贷的数额。

　　据记者得到的其中一份表格显示，其中有债主名字、借款余额等明细，民间债权人数目达到40余人。据该名单上的债权人透露，广厦控股至今仍有部分本金没有偿还，部分债权人已经连续在今年3月和6月联合索还无果。

　　今年夏季，浙江省已经有南望、飞跃等多家企业集团因为这样的双重逼债而步履维艰。据媒体披露，楼忠福已经在刚结束的广厦2008年中会议上，列举了浙江中小型企业已倒闭三成的数据来表述形势之艰难，并承认下半年的资金缺口将达到5亿元，要求下半年“严守财务管理红线”。

　　资金紧绷压力下，广厦已经开始频频调动资金，以应对时艰。

　　根据上海证券交易所早前公告，浙江广厦(600052)与广厦控股互相提供担保，担保总额为8.3亿元，期限一年。

　　半年前，广厦控股已经分别将持有的浙江广厦(600052)1.2亿股和70000万股分别质押给国联信托有限责任公司和杭州工商信托股份有限公司。

　　据相关债权人表示，在半年前这个时点前后，广厦控股已经通过股权质押以及卖出部分资产，偿还了10亿元左右的债务。

　　但这样的担保和质押的融资成果有限。浙江广厦(600052)的2008年中报显示，其上半年筹资活动获得的现金流入已经同比减少42.54%。

　　2006年下半年开始，为了解决这一问题，广厦控股开始通过民间融资的方式来保证现金的头寸。

　　在接受相关媒体采访时，广厦控股执行总裁郑可集在回忆当时集团向民间借贷开口子时表示，“一开始这部分资金控制在5000万至8000万元”。这些借款都是临时需要，并不是长期占用。

　　【借款谜团】

　　在广厦向有关单位和部门进行的解释说明中，广厦承认的确曾向吴坚借过高息借款。不过广厦也表示，本金及其认可的利息已经全部归还。同时，广厦控股还说明了当时未曾书面约定利息是因为吴坚与公司某主管领导关系密切。但吴坚否认收到全部还款，因此产生纠纷。

　　国务院于1998年7月13日专门制定了关于《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》，其第四条还对“非法吸收公众存款”和“变相吸收公众存款”进行了解释：“前款所称非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动；所称变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动”。

　　我国对吸收存款的金融机构有严格规定，只能是银行、信用社、邮政储蓄，除此之外，包括证券公司、信托公司等都不能向社会公众吸收存款。而在记者从相关渠道获得一份由广厦财务部出具的外部单位借款情况变化表上来看，该表格上有部分民间借款人的姓名、本金情况、利息情况、上月借款余额等科目。截至 2007年10月，这部分有明确身份的民间借款人共40多名，日利率从千分之一到千分之三不等。有的则直接标明月利率为千分之二十，或年利率百分之二十。

　　借入这些资金之后，广厦迅速将这些血液调配到最需要的肌体处。据吴坚透露，大部分资金采用华东三省一市汇票的形式汇入了广厦控股或者相关企业的账户，如广厦旗下的上海好多网络信息技术有限公司等。但另约有20%左右则直接进入了某些个人账户，并没有体现在广厦相关企业的财务报表上。

　　“那些进入个人账户的借款都是属于体外循环，不入账的。我们也没办法知道究竟被用到哪里去了。”一位广厦控股曾经的借款人对记者说。这些民间借款人与广厦控股之间对于借款数额亦有分歧。吴坚提供的原始借据一共涉及金额2.2亿元。而广厦控股并不认可这个借款数额，广厦控股方面认为数字有一定出入，并要求对账。

　　吴坚对记者说：“广厦控股借款数额太大，利率太高，靠正常经营收入根本无法付息还本，为此只能借新债还旧债。新债借不动了，资金链就出现了问题。”

　　记者就此事曾致电广厦集团杭州总部欲联系采访。表明来意后，前台转由分机号为1107的男士接听，他表示，楼忠福此前接受过相关媒体采访，不便再发表言论，而此事相关部门也正在调查中，在结果出来前不会再接受采访。

人均月薪只有1000元，房价炒上10000元/平米，丽水乃至整个中国的荒诞炒房潮即将落幕。

民间集资月息6分 丽水人放贷房企被套

每日经济新闻

　　尽管地产业的龙头大哥声称自己卖地并非因为缺钱，但多数房产企业手头不太宽裕却已成为业内皆知的秘密。有人缺钱，自然有人借钱。在灰色的民间金融市场，月息甚至可以达到5分。浙江丽水就是这样一个民间资本活跃的地方。不久前成为舆论焦点的“万松事件”，将这个平日里并不显山露水的城市推向了风口浪尖。据江湖传言，在那里连“的哥”都是“债主”。

　　在货币从紧的大背景下，民间资本究竟路在何方？请看本报记者从浙江丽水为您发回的调查报道。

　　每经记者 李丽 卢曦 发自丽水

　　大红鹰(已更名“香溢融通”)(600830.SH)近日发布公告称，20日，该公司将自有资金1亿元委托浦发宁波分行贷款给广源房地产，年利率18%。如此高的利率，再次引发人们对房地产企业资金链的猜测，也引发人们对民间集资行为的评议。

　　无独有偶。上月，与大红鹰同在浙江的丽水，发生了著名的“万松事件”，一度将房企、集资户，甚至当地政府推到风口浪尖。

　　带着种种疑问，《每日经济新闻》记者前往浙江丽水，试图揭开房地产企业民间融资的神秘面纱。

　　“万松房地产开发有限公司因决策失误，在市场等诸多不利因素影响下，所开发的梅松花苑开盘后房屋严重滞销，造成资金链断裂，于2008年1月16日开始不能如期偿还到期借款。”5月22日，万松房产公布了债务清偿方案。

　　资金链断裂 万松无钱还债

　　包工头出身的潘万松，是万松地产这个家族企业的创办者。今年3月25日，丽水市审计局的报告显示，潘万松总共从将近3000名当地人手里借到接近5亿元资金。

　　媒体报道称，“他们公司的注册资本是1.3亿元。但实际上，万松自有资金全靠家族成员凑起来，可能连1000万元都没有。”

　　一位熟知潘万松的当地人士说，万松开始集资时，利息便超出了市场行情，“一开始月息不到2分，后来资金紧张时，变成了5分、6分。”谁知到了发放利息的那天，集资户发现利息并未如期打到账户上。顿时谣言四起，发生了挤兑潮。然而，开发商回收资金的唯一途径是房屋销售，在房屋没有卖完前，4.85亿的集资款无法还给集资户。

　　承诺：全体股东将打欠条

　　26日上午，记者在丽水市花园路上的万松房产看到，公司大门紧锁。下午2时许，记者再次前往这里，看到该公司有两三名员工正在做清扫和接待工作。

　　万松房产给每位上门的债权人发放了 《万松房地产公司债务清偿方案》，以及 《万松房地产公司承诺》，这两份文件的出炉时间分别为5月22日、5月21日。

　　半小时内，有五六名债权人上门。有一位60岁左右的老伯很平静地说：“肯定会是这样的结果。资金紧张后，还能怎么样呢？”

　　《万松房地产公司承诺》表示，“到2008年底前，如果还不能还清借款，剩余部分的款项，公司全体股东郑重承诺，将卖掉股东的财产偿还借款，如再欠款项，公司全体股东将打欠条给借款户。而且借款户有续讨欠款的权利。”

　　冲着高利去 却被套成房奴

　　昨日的丽水又是一个艳阳天。但对于万松房产的民间债权人来说，一点都高兴不起来。

　　“我只想要回本金。”李小姐是万松房产的债权人。

　　“为了2分的利，我10万元怎么办？”一位债权人后悔不该当初积极主动地把钱投给万松。可当初他却是这样想的：“2分的利，年利率就是24%，是银行利率的3倍呀，10万元一年就可有2.4万元的利息。”

　　正是因为这个诱惑，丽水的许多家庭把压箱底的钱拿出出来。当时他们肯定没想到，会遇到万松房产这类的情况。

提醒我们注意风险管理 花无百日红