今日看点:
         8月27日,绿地香港在其母公司绿地控股之后发布上半年业绩,结算收入为10亿元,同比下降超过30%,但在所得税开支下降的推动下,每股收益从去年同期的0.01大幅增至0.03元,当日绿地香港股票收盘上涨7.85%,母公司绿地控股小涨3.76%,结束了连续多日的跌停。
本文涉及的股票有:$绿地控股(SH600606)$     $绿地香港(00337)$     $博大绿泽(01253)$     $润东汽车(01365)$     

                                             
1、 背景:2013年借壳盛高置地,今年5月股价曾到8.6港元,但近期在3-4港元之间

        2013年5月,绿地集团(以下简称集团,均指绿地控股600606.SH)以1.9港元的价格入股盛高置地,占60%的股份,随后陆续将部分房地产资产注入该公司,并在9月更名为绿地香港,成为绿地旗下在香港的唯一地产上市平台(绿地集团同时还是汽车销售公司润东汽车(01365.HK)第一大股东,园林绿化企业博大绿泽(01253.HK)第二大股东)。
        从股价来看2015年5月,绿地香港股价层达到8.6港元的52周高点,这与集团A股借壳即将获批不无关系,但近期较为低迷,基本在3-4港元之间。

2、 目前收入几乎全部来自房地产开发及相关业务,销售持续增长的不确定性较大

        2014年是绿地香港更名后的第一个完整的财年。通过竞标和资产注入等方式,绿地香港获得大量房地产项目,当年新增土地储备近500万平米,到年底达1430万平米。资产规模达到410亿元(如未注明港元,均指人民币元),增长近一倍,其中发展中物业超过200亿元,增长近两倍,净资产几乎不变(接近60亿元),负债率接近80%,不过货币资金从上年的9亿元大幅增长至50亿元,资金实力**增强。需要注意的是,2014年末负债中有多达66亿元的关联公司应付款(上年为25亿元)。今年6月末,资产总额升至434亿元,资产负债率略有提高,且手头的现金从50亿元减少至35.6亿元,但负债中关联公司应付款减少至39亿元,客户预收款从47亿元增加至74亿元。
        目前,绿地香港的营业收入几乎全部来自房地产开发及相关的物业管理、酒店等。2014年绿地香港实现合约销售额(主要是预售)129亿元,同比大幅增长2.7倍,但当年结算的营业收入仅22亿元,下降47%。2015年1-7月销售76.55亿元,同比增长8%(上半年为70.24亿元,同比增长20%,而母公司为827亿元,同比基本持平)。绿地香港2015年全年销售180亿元,后5个月平均每月将超过20亿元,是1-7月的两倍,压力相当大。会不会跟2014年底一样,最后几个月实现逆袭万科的壮举不得而知。

3、 金融业务将是重要增长点,地产宝等产品已上线,有很大想象空间

        根据规划,绿地集团确立了“大金融”、“大消费”和“大基建”三大新业务板块。按照绿地香港的规划,绿地的金融业务包括“3+1”金融生态圈,并且以互联网金融服务为重心,同时涉足房地产基金、PPP基金、特殊机会投资基金等板块。基金方面,绿地香港已于2014年成立Blackwood Capital,拟募集10亿美元基金投入房地产领域。
        互联网金融服务方面,由绿地香港全资子公司绿地金服开发的绿地广财APP已上线,产品包括绿地宝、置业宝、融通宝等。绿地宝主要针对房地产开发商提供融资服务(目前已发行项目均来自于绿地各地项目),已通过绿地金交所及合作方陆金所(来自平安)、招财宝(来自阿里)发行,未来将向其他地产开发商开放。根据官方披露,绿地金服近日为关联方提供了一笔总额约4亿元的半年期贷款服务(融资成本约7.9%/年),可获得336万元的服务费。按计划,地产宝等产品将在2015年交易50亿元,未来三年将达到1000亿元的规模,对应的金融服务收入将在10亿元的水平。如果成本可控(考虑服务费,上述融资总成本约9.5%/年,低于绝大多数中小型开发商的融资成本),母公司的自有项目即足以支撑其资金需求,其资产负债率远高于万科、中海等同行)。
        置业宝、融通宝等产品是针对购房者的一款产品,采用了众筹、0元购房等推广策略,与时下最流行的互联网金融模式呼应,针对开发商蓄客、购房者投资等矛盾,若能形成有效的模式,前景十分可观。
        另外,绿地还在各地商办物业,针对入住企业发起成立“企业家俱乐部”,为入住企业提供一揽子金融服务,目前已在南宁、武汉等地发起,与传统金融机构一道为企业提供授信达数百亿元。虽然目前能形成多少业务有待确认,但这种针对上下游企业的金融服务,非常类似阿里、京东的供应链金融,而且绿地的优势在于,可以针对旗下商办、写字楼的入住企业或已购房企业,在风险把控上有先天优势。
        当然,需要注意的是,绿地集团所开展的金融业务十分广泛,还包括原有的金融机构股权投资(绿地持有东方证券、锦州银行等多家传统金融机构的股权)。根据资产注入公告,绿地已发起成立“绿地金融投资控股有限公司”,注册资本30亿元。该公司也可能是金融业务的重要参与主体。另一方面,绿地香港董事长陈军,在母公司仅为六名执行副总裁之一,能否将所有金融业务置于绿地香港还是未知之数,特别是目前披露较少的房地产基金业务。

        总结:在此之前,受大盘波动、上半年业绩下滑的影响,母公司绿地控股更名后7个交易日有6个交易日跌停,市值累计减少近1500亿元,但仍略高于万科,是中国地产股市值最高的一家。看绿地香港的投资价值,当然要结合其母公司来看,重复下我在绿地控股更名当天的话:记得有价值投资者曾经这样说,上市不足五年的企业不要看,但在中国,炒新股、炒资产注入一直是投资者的重要偏好。对想投资绿地的朋友而言,不妨仔细阅读下近千页的资产注入公告。

附录:此前有关绿地控股的分析请见:
1、绿地更名后首次公布业绩,收入下跌27%,股价跌停能止住么?
http://xueqiu.com/3284934126/55231013
2、绿地更名首日跌停,3000亿市值能挺多久?
http://xueqiu.com/3284934126/54808985
3、一张图看清绿地3000亿市值咋分,张玉良等789亿元,国家队在列
http://xueqiu.com/3284934126/54968365

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