上半年众多地产股大股东趁着万科高位停牌暗度陈仓,完成增持。7月后,万科复牌后的走势一波三折,王石的的白马深圳地铁前门请不进来,黑马恒大许家印后门不请自来,既解了姚振华的围,又点燃了地产股的行情。

7月来,创业板弱势盘整,题材股换挡熄火,二线蓝筹前赴后继,如今终于轮到地产金融集体暴动。

2014年末,银行券商领涨,牛市又要来了吗?
此番调整大盘守住60日均线,前高3097一捅即破,后市可期?
在全国房价连创新高背景下,地产股将迎来“金秋行情”?

难!

与09年相比,房地产刺激政策“欲迎还羞”。从权威人士批评全面宽松,到深圳上海的控房价“新政”,再到房产税重提,南京苏州的限贷限购重现。

境内货币超发,资产价格居高不下的大环境下,每次房价的报复性反弹,既帮助了开发商去库存,地方上拍出新地王,解财政之困的同时,也把中国经济推向“更危险”的边缘。每轮房价上涨必逼出调控大棒,这已成为近十年股票市场的普遍预期,也是制约房地产上市公司估值猛涨的最主要因素。

房地产是周期性行业,房地产股票是周期性股票,以净资产现值(P/NAV)估价。在港股市场长期打折,折扣在周期底部甚至低于半价。近五年来A股的房地产股也大多打折,估值更加向成熟市场靠拢,市盈率不会太高。

2014年底大盘股牛市启动,券商按成熟市场估值,中信证券07年牛市10倍涨幅不再,成为最早偃旗息鼓的品种。

房地产、银行甚至早于券商估值向成熟市场靠拢。估值这个东西就像水流,有着高处往低处流,高估值向低估值并轨的“本能”。就算筑起一道大坝,或许能短时间阻止其流向,一旦开闸,这一过程便再也不可逆。

骑行客一贯主张的两条投资股票的主线
平价买好股
低价买一般的股票

周期性股票,只要这个行业不会消亡,这家公司不会破产,都属于一般的股票。一般的股票,不是不可买,买得低,一样赚大钱。

如何衡量低?还是看估值。

与券商骑行客一贯主张看市净率(PB)相比,房地产的净资产无论是账面价值book value,还是净现值net asset value,都非常不可靠。

举个例子,房地产的账面价值book value在开发前是拿地成本。同样一块上海内环内的地,二十多年前拿的和近几年拿的成本完全不同。有的重估,有的不重估,完全不可比。

房地产的净现值net asset value是按照一定的假设,预估房企所有项目的售价减去成本得来。预测那些全国性房企数百个项目未来的销售价格,还不如直接预测股价,反正都不靠谱!

下面晒骑行客的独门数据 - 房地产全行业上市公司的总市值占A股上市公司的比重:

房地产行业的证券化在前一轮牛市已基本完成。10年后无论是房企IPO还是借壳都停滞了相当长时间,所以考察过去一个周期房地产板块总市值在A股的占比,能衡量其相对估值的高低:


过去十年,房地产板块在A股的市值占比有三个低点,分别是:
2008年10月,2.9%
2012年1月,3.0%
2014年1月,3.0%

这三个时点万科的股价分别为约5.5元,7.5元和7.5元,
至今的涨幅(含分红)为3.5倍,2.3倍和2.3倍,
对应的年化收益率分别为约20%,30%和60%!

而如今,房地产板块的市值占比达到4.5%,与2007年和2009年的两个高点5.5%和4.8%相差无几!

即使从板块市盈率的角度看,24.8倍也比2014年初的10.1倍高出不少。

无论从政策的转向,还是从板块的市值,现在都不会是房地产股票新一轮牛市的起点。反倒像极了是接力的最后几棒,等着之前从不问津房地产股票的“韭菜”来接盘。

警醒!

P.S. 贴个雪球的持仓记录(当初买入的逻辑正是基于上面的独家图线)


(保利少算了一个10送5,雪球早期bug,收益应远不止这点)

作为过来人,在看到这么大盈利后,听到周末的号角,颇有去年4000点时听闻牛市起点论的味道。

老司机不好骗!

$万科A(SZ000002)$ $廊坊发展(SH600149)$ $格力地产(SH600185)$ 

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(首发公号ID:dknight2015)

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